4 Cách kiểm tra quy hoạch đất dễ dàng nhất, chính xác nhất 2023

Quy hoạch đất là gì? Cách kiểm tra quy hoạch đất như thế nào để đảm bảo chính xác nhất? Xem quy hoạch đất như thế nào cho chuẩn xác? Cần lưu ý những gì để không bị lừa khi xem quy hoạch đất? Đã có không ít trường hợp người dân lâm cảnh tiến thoái lưỡng nan, xây nhà không được mà bán cũng chẳng xong do mua trúng đất dính quy hoạch. Sky Invest sẽ bật mí tất tần tật về quy hoạch đất trong bài viết dưới đây, cùng đón xem nhé!

Cách kiểm tra quy hoạch đất dễ dàng nhất, chính xác nhất 2023

Ngoài việc đọc hiểu và nắm bắt cách kiểm tra quy hoạch đất đai, người mua trước hết nên biết thêm về những khái niệm cơ bản liên quan như: đất quy hoạch là gì, định nghĩa bản đồ quy hoạch sử dụng đất và các loại bản đồ quy hoạch phổ biến.

Quy hoạch đất là gì?

Căn cứ Khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương theo từng mục đích cụ thể trong mỗi giai đoạn khác nhau. Theo đó, đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó, nhằm phục vụ các mục đích như phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường…

Nói cách khác, đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, thường được sử dụng cho các mục đích như làm đường giao thông, xây dựng trường học, bệnh viện… Kế hoạch sử dụng đất sẽ được quyết định dựa trên các yếu tố như quỹ đất, tình hình sử dụng đất tại địa phương, lưu ý nội dụng thông tin quy hoạch có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế.

Quy hoạch đất là gì?

Cách nhận biết đất có quy hoạch hay không?

Người dân có thể sử dụng bản đồ quy hoạch sử dụng đất để xác định mảnh đất mình quan tâm có thuộc diện quy hoạch hay không. Đây là phương tiện thể hiện sự phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất, bố trí công trình hạ tầng… theo quy hoạch đã đề ra.

Xem bản đồ, người dân có thể biết được những thông tin quy hoạch quan trọng như mảnh đất định mua có nằm trong quy hoạch hay không, được phép xây bao nhiêu tầng, có những tiện ích gì xung quanh khu vực…

Một số bản đồ quy hoạch sử dụng đất thông dụng hiện nay gồm có:

• Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng).
• Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000 (xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng khu vực)…

Bản đồ quy hoạch đất

Bản đồ quy hoạch có các ký hiệu, màu sắc gì?

BẢNG KÝ HIỆU CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH

BẢNG CÁC KÝ HIỆU MÀU SẮC TRÊN BẢN ĐỒ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 

Bảng các ký hiệu màu sắc trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất

4 cách kiểm tra quy hoạch đất chính xác nhất

Dưới đây Sky Invest sẽ chỉ ra 4 cách kiểm tra quy hoạch đất đơn giản, được nhiều người dân áp dụng hiện nay.

Cách 1: Kiểm tra thông tin quy hoạch đất trên sổ đỏ

Thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp trong phần Ghi chú trên sổ đỏ theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT. Phần này xác định rõ diện tích đất (tính theo mét vuông) thuộc diện quy hoạch nào, có được đền bù khi bị thu hồi không…

Ví dụ, nếu một phần diện tích đất nằm trong quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình được công bố trong văn bản kế hoạch sử dụng đất của đại phương thì trong mục Ghi chú sẽ ghi rõ “thửa đất có …m2 thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi rõ tên công trình)”.

Kiểm tra thông tin quy hoạch đất trên sổ đỏ

Cách 2: Tra cứu thông tin tại cơ quan chức năng có thẩm quyền

Để hỏi cụ thể về thông tin quy hoạch, người dân có thể đến Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện, nơi mảnh đất tọa lạc. Cán bộ chức năng sẽ kiểm tra bản đồ quy hoạch và cho biết khu đất có nằm trong khu quy hoạch nào hay không dựa trên thông tin nhà đất mà người dân cung cấp.

Đây là cách kiểm tra quy hoạch đất an toàn và có độ chính xác cao, tuy nhiên sẽ hơi tốn thời gian và công sức, nhất là khi người dân không ở gần trung tâm hành chính. Trường hợp số lượng người có nhu cầu kiểm tra đất quy hoạch quá đông cũng có thể dẫn đến tình trạng quá tải, mất thời gian chờ đợi bởi cơ quan nhà nước không thể phản hồi kịp hết những thắc mắc.

Kiểm tra thông tin quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Cách 3: Nộp phiếu yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp các dữ liệu đất đai

Theo Điều 11 Thông tư 34/2014?TT-BTNMT, người dân nếu muốn được cung cấp thông tin đất đai (bao gồm thông tin quy hoạch), có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đến Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai thuộc Tổng cục QL đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu xem thông tin quy hoạch sử dụng đất theo mẫu đến VP đăng ký đất đai theo các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại VP đăng ký đất đai;
• Gửi qua fax, bưu điện hoặc công văn;
• Gửi qua cổng thông tin đất đai hoặc email.

Bước 2: VP đăng ký đất đai tiếp nhận thông tin và xử lý. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do cho người dân biết.

Bước 3: VP đăng ký đất đai thực hiện cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch sử dụng đất theo yêu cầu.

Lưu ý: Việc yêu cầu cung cấp thông tin về QHSD đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không mất phí.

Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin dữ liệu đất đai

Cách 4: Tra cứu thông tin quy hoạch online

Với sự phát triển của công nghệ, việc tra cứu thông tin QHSD đất trở nên dễ dàng hơn.

Để kiểm tra quy hoạch đất Online, người dân chỉ cần truy cập cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện nơi có đất và làm theo hướng dẫn được đăng tải. Trường hợp không biết kiểm tra như thế nào thì người dân có thể kéo xuống cuối trang web để tìm số hotline liên lạc.

Ngoài ra, hiện nay cũng có nhiều ứng dụng tra cứu quy hoạch trực tuyến được ra đời với giao diện trực quan, dễ sử dụng. Người dân chỉ cần có thiết bị kết nối internet, cài đặt và làm theo hướng dẫn là có thể xem thông tin quy hoạch đất mà mình quan tâm.

Tra cứu quy hoạch đất online

Những rủi ro có thể đối mặt khi mua đất nằm trong quy hoạch

Đối với nhà đầu tư

Đất quy hoạch là đất Nhà nước đã chỉ định để sử dụng cho mục đích công cộng. Do đó, các công trình lâu dài không được phép xây dựng ở đó. Vì vậy, đất sẽ mất giá, giá rao bán đất sẽ rẻ hơn so với giá thị trường, ít người quan tâm khi có thông tin khu đất này nằm trong diện quy hoạch.

Tuy nhiên, Luật Quy hoạch hiện hành quy định Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch trong vòng 5 năm cho phù hợp với thực tế, khu nào không còn phù hợp thì phải xóa bỏ. Quy định này khiến một số nhà đầu tư mạo hiểm hoặc do nghe ngóng, đón đầu được thông tin khu này sẽ được xóa bỏ quy hoạch mà tiếp tục đầu tư .

Tuy nhiên, đây thực sự là một trò chơi may rủi dựa trên sự phán đoán và liều lĩnh của nhà đầu tư. Mảnh đất sẽ mang lại cho họ một khoản lợi nhuận khá lớn nếu đề xuất đó thực sự bị thay đổi hoặc xóa quy hoạch trong tương lai. Ngược lại, nhà đầu tư sẽ thua lỗ vì đã đầu tư vào những mảnh đất quy hoạch treo, khiến họ bán không được mà ở cũng không xong.

“Trên thực tế, việc điều chỉnh quy hoạch nếu có cũng rất lâu và nhiêu khê. Vì thế, việc mua đất bị quy hoạch tuy thuận lợi nhưng rủi ro cũng rất cao” – Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP HCM nhận định.

Rủi ro khi đất dính quy hoạch

Đối với người mua để ở

Nếu mua đất với nhu cầu ở lâu dài ổn định, người dân cần kiểm tra kỹ xem mảnh đất có dính quy hoạch đất hay không, bởi khi vướng vào pháp lý quy hoạch sẽ khiến người mua mảnh đất đó sẽ bị hạn chế một số quyền nhất định.

Đầu tiên là không được tự ý xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà ở, công trình gắn liền với đất quy hoạch. Mọi thay đổi về quy mô, cấp công trình đều phải được cấp phép bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nói cách khác, người dân có nhu cầu xây dựng, sửa chữa nhà ở trên đất quy hoạch thì phải xin giấy phép xây dựng tạm và thực hiện cam kết sẽ tháo dỡ khi nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch và sẽ không được đền bù cho phần công trình xây dựng đó.

Mua trúng đất dính quy hoạch mang đến nhiều rủi ro

Thứ hai là những hạn chế về quyền chuyển nhượng, mua bán khi đất vướng quy hoạch. Cụ thể, khi đất vướng quy hoạch nhưng nhà nước vẫn chưa đưa ra quyết định thu hồi, quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu tuy bị hạn chế nhưng khó tìm được người mua.

Cuối cùng, khi nhà nước đưa ra quyết định thu hồi, chủ sở hữu không được phép chuyển nhượng mà phải tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã xác định trước khi cơ quan nhà nước công bố thông tin quy hoạch.

Thủy Tiên