Nhà đất là bất động sản vô cùng có giá trị và quan trọng đối với người dân. Việc mua bán nhà đất đang thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp – ngân hàng. Một trong những rủi ro lớn khi mua nhà đất là không biết ngôi nhà có đang bị thế chấp, bởi lúc này việc mua nhà sẽ gặp phải vấn đề pháp lý, đó là tài sản mua sẽ không được thừa nhận về mặt pháp lý. Do đó người dân đặc biệt coi trọng và xem xét một cách kỹ lưỡng nhất là nhà đất đó có bị thế chấp vay vốn ngân hàng chưa.
Top 5 cách kiểm tra nhà đất có đang bị thế chấp ngân hàng
Tổng hợp những quy định mới nhất của pháp luật về thế chấp tài sản
Hiện tại liên quan đến vấn đề thế chấp tài sản, pháp luật đã có những quy định rất cụ thể và chi tiết trong bộ luật dân sự 2015. Theo đó căn cứ theo điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản ta có thể hiểu thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Khi thế chấp tài sản thì tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Các bên tham gia vào việc thế chấp tài sản chung có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của bộ luật dân sự 2015 bên thế chấp tức là bên có tài sản sẽ có các quyền như là:
- Mặc dù tài sản đã mang thế chấp cho người khác để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng bên thế chấp vẫn được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp hoặc đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
- Khi đã thực hiện xong nghĩa vụ hoặc là chấm dứt việc thế chấp tài sản thì bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ.
- Nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, để đảm bảo quyền lợi về chủ sở hữu tài sản thì bên thế chấp còn được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp
- Bên thế chấp cũng có quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Bên cạnh các quyền thì sẽ luôn đi kèm theo nghĩa vụ, bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ như là:
- Khi đã ký hợp đồng thế chấp tài sản thì buộc bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp và đồng thời phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Bên thế chấp có quyền được khai thác, sử dụng tài sản thế chấp nhưng nếu việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì bên thế chấp phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp; nếu tài sản thế chấp bị hư hỏng thì thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương cho bên nhận thế chấp.
Tương tự như vậy bên nhận thế chấp cũng có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Cụ thể là:
- Khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản, bên nhận thế chấp phải được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp và yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
- Khi nhận thấy việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản.
- Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý
- Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp
- Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
Top 5 cách kiểm tra nhà đất có đang bị thế chấp ngân hàng
#1 Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi BĐS được thế chấp tại ngân hàng, ngân hàng sẽ ghi rõ trực tiếp vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc đính kèm một tờ giấy riêng (tờ giấy này và GCN có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai). Các thông tin này được thể hiện ở mặt số 3 hoặc số 4 của GCN.
Khi tài sản đang được thế chấp hợp pháp thì bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ: “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…”.
Liên hệ cơ sở mua bán uy tín để tránh rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Trong trường hợp người bán cố tình giấu thông tin về việc BĐS đang bị thế chấp, có thể họ chỉ cho bạn xem bản photo hoặc sẽ gỡ tờ giấy chứng nhận thế chấp ra. Quan sát kỹ bạn sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của GCN chỉ có 1 nửa dấu giáp lai hoặc dấu của kim bấm, bạn cần lưu ý các điểm này.
#2 Tra cứu thông tin tại phòng công chứng
Để tra cứu thông tin tại phòng công chứng về việc nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không người mua phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất. Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không.
Tra cứu thông tin tại phòng công chứng
Việc tra cứu nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không này có thể được miễn phí hoặc mất phí tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng Kể cả khi đã xác minh được nhà đang thế chấp và ngân hàng cũng cho phép mua bán, người mua vẫn cần tới sự hỗ trợ của văn phòng công chứng để tránh sơ hở trong giao dịch.
Cụ thể, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn.
#3 Kiểm tra thông tin ở cơ quan chức năng
Để biết nhà đất có đang thế chấp ngân hàng hay không bạn cũng có thể kiểm tra thông qua Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất đó. Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng. Còn nếu thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì bạn sẽ không thể kiểm tra được thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Kiểm tra thông tin tại cơ quan chức năng xem nhà đất có đang bị thế chấp hay không
#4 Tìm hiểu về người bán qua những người xung quanh khu vực
Để tránh việc mua bán nhà đang bị thế chấp, người mua nên tham khảo thông tin và liên hệ cơ sở mua bán nhà đất uy tín. Nếu không phải là mua bán từ chỗ thân quen thì bạn nên chọn các cơ sở môi giới có giấy tờ hoạt động hợp pháp, làm việc minh bạch, chuyên nghiệp và được nhiều khách hàng tin tưởng.
Tuy nhiên, để chắc chắn nhất thì trước khi giao dịch, người mua vẫn phải kiểm tra kỹ lại thông tin về bên bán. Khi bên bán thế chấp nhà đất cho các tổ chức vay nóng và bạn không thể kiểm tra thông tin tại cơ quan chức năng, việc dò hỏi người dân trong khu vực được cho là một cách làm hiệu quả.
Bạn có thể hỏi họ về thông tin người bán cũng như bất động sản định mua, ví dụ như người bán là người thế nào? Nhà đất đó có đúng là thuộc quyền sở hữu của họ hay không? Vấn đề an ninh ở địa chỉ đó ra sao, có thấy ai đến đòi tiền hay siết nợ gì không?
#5 Ký kết hợp đồng đặt cọc
Khi muốn mua nhà đất thì người mua phải đặt cọc một khoản tiền nhất định dựa theo giá trị của mảnh đất, ngôi nhà. Do đó, cần phải chú ý thông tin ở hợp đồng đặt cọc vì nó chính là bằng chứng giúp bạn bảo vệ quyền lợi bên mua (thông thường khoản tiền đặt cọc sẽ không vượt quá 10% giá trị mua bán).
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc cần đầy đủ thông tin chính xác và thống nhất như thông tin của hai bên bao gồm: Thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ cấp ngày bao nhiêu, thời gian và địa điểm đặt cọc, đặc điểm nhà đất, giá trị mảnh đất (ngôi nhà), tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc khi phát hiện hành vi vi phạm hợp đồng….
Thông tin ký kết hợp đồng đặt cọc
Trường hợp bên bán công khai việc thế chấp ngân hàng hoặc người mua phát hiện ra rằng nhà đất định mua đang thế chấp, thì người mua cần lập biên bản cam kết 3 bên gồm bạn (người mua) – người bán (bên thế chấp) – ngân hàng (bên nhận thế chấp). Nội dung biên bản sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua giữa bên bán với bên mua và thanh toán tiền nợ giữa bên bán với ngân hàng.
Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền, nghĩa vụ của cả 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng cũng như xử lý tài sản là căn nhà thế chấp.
Nếu mua bất động sản tại tỉnh nào thì người mua nên đến văn phòng công chứng nơi có bất động sản để văn phòng công chứng hướng dẫn cụ thể. Nhất là trước khi soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng thì văn phòng công chứng thường sẽ kiểm tra xem bất động sản đang muốn mua có hợp đồng khác hay không hoặc có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay chưa được giải chấp.
Như vậy, có rất nhiều cách để kiểm tra xem nhà đất có đang thế chấp vay ngân hàng hay không. Tuy nhiên cách hữu hiệu nhất là phải đọc các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là trang 4 hoặc liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để hỏi thông tin về mảnh đất đó. Sky Invest mong rằng bài viết trên đã cung cấp được những thông tin hữu ích đến quý khách hàng.
