Nếu bạn đang có ý định sinh sống tại khu chung cư cũng như những khu nhà cao tầng chắc chắn bạn nên tìm hiểu về Ban quản lý chung cư vì đây là một bộ phận không thể thiếu trong việc vận hành, kiểm soát tòa nhà. Vậy Ban quản lý chung cư là gì? Ban quản lý chung cư gồm những bộ phận nào? Ban quản lý có quyền hạn, trách nhiệm, nghĩa vụ gì ? Hãy cùng Sky Invest tìm hiểu qua bài viết này nhé!
Ban quản lý chung cư là gì? Có quyền và nghĩa vụ như thế nào trong vận hành, kiểm soát tòa nhà?
Ban quản lý chung cư là gì?
Ban quản lý nhà chung cư thực chất chính là Đơn vị quản lý và vận hành nhà chung cư, được ký hợp đồng với Ban quản trị nhà chung cư để thực hiện nhiệm vụ quản lý và vận hành cho nhà chung cư đó.
- Đối với những tòa nhà chung cư quy hoạch xây dựng từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập Ban quản lý chung cư. (Theo khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 có quy định)
- Đới với nhà chung cư có thang máy thì bắt buộc phải có đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. (Điều 105 Luật Nhà ở)
- Đội ngũ ban quản lý nhà chung cư có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng.
- Tổ chức này hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình chủ nhiệm hợp tác xã.
Ban quản lý chung cư giúp vận hàng tòa nhà khoa học
Các thành viên ban quản lý chung cư phải có trình độ kiến thức chuyên môn phù hợp với vị trí công việc. Quản lý chung cư chính là những người có trách nhiệm đem lại cuộc sống thoải mái, an toàn cho người dân. Mọi mâu thuẫn bức xúc của người dân diễn ra trong chung cư thì ban quản lý phải nắm rõ để có hướng giải quyết xử lý phù hợp.
Chủ Đầu tư có thể trực tiếp quản lý vận hành nhà chung cư hoặc ủy thác cho một đơn vị khác có đủ điều kiện khi chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư. Sau khi tổ chức được hội nghị, thì Ban quản trị nhà chung cư sẽ ký Hợp đồng dịch vụ quản lý với Chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện.
Điều kiện đối với Ban quản lý chung cư
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định của pháp luật về quản lý/vận hành bất động sản, cụ thể:
- Phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường;
- Các thành viên Ban Giám đốc và các cán bộ làm việc trong các phòng, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư. Hợp đồng dịch vụ do các bên ký kết phải tuân thủ mẫu quy định tại phụ lục số 02 của Thông tư 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư.
Giá dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ cụ thể vào từng nhà chung cư. Giá dịch vụ này do Hội nghị nhà chung cư quyết định nhưng không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Ban quản lý chung cư phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo
Những bộ phận chính của ban quản lý chung cư
Bộ phận Quản lý an ninh
Đây là hạng mục luôn luôn được khách hàng quan tâm nhất mỗi khi chọn mua căn hộ chung cư. Đối với đội ngũ quản lý nhà chung cư thì việc bố trí đội ngũ nhân lực bảo vệ có sức khỏe, kinh nghiệm làm việc trách nhiệm luôn là vấn đề ưu tiên hàng đầu. Nhờ có đội an ninh mà tài sản, tính mạng của người dân trong khu chung cư được đảm bảo.
Bộ phận Quản lý kỹ thuật vận hành
Chung cư có hệ thống máy móc vận hành đa dạng từ báo cháy, điện nước, internet cho đến camera quan sát… Tất cả các máy móc cần được đảm bảo hoạt động ổn định và khi có sự cố xảy ra cần khắc phục được ngay. Nếu hệ thống thiết bị của chung cư bị hư hại sự cố thì thiệt hại sẽ rất lớn.
Quản lý chung cư phải làm việc nghiêm túc, cẩn thận
Bộ phận Quản lý khách hàng
Bộ phận chăm sóc khách hàng sẽ trực tiếp giải đáp những câu hỏi, thắc mắc của các hộ dân trong chung cư, đem lại sự hài lòng cao nhất cho khách. Nhân viên chăm sóc khách hàng sẽ làm việc cả cuối tuần để phục vụ dân cư.
Bộ phận Quản lý công tác vệ sinh
Hầu hết các các ban quản lý chung cư hiện nay đều duy trì đội ngũ làm vệ sinh chuyên nghiệp phục vụ cho tòa nhà. Điều này giúp khu chung cư luôn luôn sạch sẽ, đảm bảo không gian sống trong lành, tiết kiệm một số tiền không nhỏ cho chủ đầu tư.
Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của Ban quản lý chung cư
Quyền hạn của Ban quản lý chung cư
- Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
- Thu phí quản lý vận hành chung cư của các hộ gia đình sinh sống trong tòa nhà định kỳ theo tháng hoặc quý/năm.
- Thu tiền cư dân để thanh toán lương cho thành viên của ban quản trị chung cư, đại diện chủ đầu tư thu tiền nước, điện…của người sử dụng. Đại diện chủ đầu tư xử lý trường hợp cố tình không nộp hoặc chậm nộp phí quản lý theo thỏa thuận hợp đồng, quy chế quản lý tòa nhà.
- Được hưởng những khoản thu khác nếu khai thác được các dịch vụ gia tăng như chạy quảng cáo trong thang máy, cho thuê bãi đậu xe, thuê mặt bằng sân chung….
- Được phép quyết định ngừng cung cấp dịch vụ hoặc để nghị các đơn vị điện nước tạm ngưng cung cấp dịch vụ này trong trường hợp chủ căn hộ không nộp kinh phí vận hành chung cư và các khoản phí khác liên quan.
Quyền hạn của Ban quản lý chung cư
Nghĩa vụ và trách nhiệm của Ban quản lý chung cư
- Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.
- Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
- Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
- Kiểm tra, giám sát các hoạt động của đội ngũ nhân viên trực thuộc đơn vị vận hành chung cư, đảm bảo công việc trở nên suôn sẻ trôi chảy, tránh thiệt hại không đáng có.
- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, hệ thống bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, môi trường, vệ sinh, camera giám sát an ninh, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.
- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
- Vận hành hệ thống kỹ thuật chung cư theo hướng dẫn sử dụng của đơn vị thiết kế sản xuất.
- Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
- Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
- Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Ban quản lý chung cư được khai thác các dịch vụ ở tòa nhà nhằm tăng doanh thu, chia sẻ lợi nhuận với quản trị tòa nhà và làm quỹ công cộng phục vụ lợi ích của các cư dân sinh sống trong chung cư.
- Có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư hoặc cho cư dân trong chung cư khi xảy ra sự cố thiệt hại về kinh tế, sức khỏe.
- Nếu hệ thống vận hành của chung cư bị hỏng thì phải kịp thời tìm phương án sửa chữa.
- Thực hiện các trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.
Ban quản lý chung cư có trách nhiệm duy trì hoạt động của chung cư
Hiện nay, cùng với sự phát triển của công nghệ 4.0, lĩnh vực quản lý tòa nhà đã bước đầu áp dụng và áp dụng các giải pháp công nghệ trong vận hành và mang lại hiệu quả tích cực trong hoạt động quản lý, nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng cơ bản các nhu cầu phát sinh tại các tòa chung cư hiện nay.
Với ý tưởng ban đầu là xây dụng một kênh tương tác giữa BQL (Ban quản lý, Ban quản trị, Chủ đầu tư) và cư dân. Chúng tôi đã hoàn thiện và mang tới cho cư dân một giải pháp công nghệ tiên phong trong lĩnh vực quản lý tòa nhà. Phần mềm tiện ích chung cư với nhiệm vụ:
- Truyền tải thông tin hữu ích, nhanh chóng, kịp thời từ Ban quản lý tới cư dân.
- Phản hồi kịp thời ý kiến, góp ý của cư dân tới Ban quản lý tòa nhà.
- Thanh toán trực tuyến các hóa đơn điện, nước, internet, phí chung cư.
- Quản lý căn hộ, cư dân, quản lý tài sản, quản lý công việc,…
- Tối ưu bài toán quản lý, vận hành, tương tác giữa Ban quản lý và cư dân.
