Đất chính chủ hay Đất không chính chủ là những thuật ngữ đã quá quen thuộc trong giao dịch đất đai hiện nay. Tuy nhiên, vì ham sở hữu những mảnh đất rẻ, không nhiều người để ý đến những rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi mua đất không chính chủ. Vậy về mặt pháp lý đất chính chủ là gì? Đất không chính chủ là gì? Các rủi ro khi mua đất không chính chủ? Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính chủ? Hãy cùng Sky Invest tìm hiểu vấn đề này thông qua bài viết dưới đây.
Giải đáp Đất chính chủ, Đất không chính chủ là gì? Rủi ro tiềm ẩn khi mua đất không chính chủ?
Đất chính chủ là gì?
Đất chính chủ là đất được rao bán bởi chủ sở hữu của mảnh đất. Thông thường, đất chính chủ chỉ đứng tên một chủ sở hữu. Ngoài ra, điều quyết định đầu tiên là mảnh đất đó phải có giấy tờ hợp pháp, không có tranh chấp.
Đất không chính chủ là gì?
Hiện nay, pháp luật chưa có định nghĩa thế nào là đất không chính chủ. Tuy nhiên, qua thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại; có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) nhưng mang tên người khác.
Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013; người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện và theo thủ tục của Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tế không phải ai cũng nắm rõ điều kiện; để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc mua bán đất không chính chủ; không phải là không có sổ đỏ, mà là đất có sổ đỏ. Tuy nhiên đứng tên người khác mà không phải người bán. Mặc dù mảnh đất có thể thuộc quyền sử dụng ( “Sở hữu “) của người bán; do thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; nhưng chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất hoặc do sở hữu chung.
Giải đáp Đất chính chủ, Đất không chính chủ là gì?
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính chủ
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
1. Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
3. Đất không có tranh chấp;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình nếu có đủ các điều kiện trên. Trong đó, Sổ đỏ phải đứng tên mình hoặc phải được người khác ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính chủ
Những rủi ro khi mua đất không chính chủ
Hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật
Căn cứ Điểm C Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015, một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đó là “mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Điều cấm của luật được định nghĩa là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở được quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp sau:
- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước.
- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.
- Bán lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho người mua nhà ở xã hội trong trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội mua với giá thấp hơn giá bán tối đa bằng giá bán. bán nhà ở xã hội cùng loại với nhà ở xã hội đó tại cùng địa điểm, cùng thời điểm bán. Quy định này chỉ áp dụng khi bên mua, bên thuê mua có nhu cầu bán nhà trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, thuê mua.
- Chuyển nhượng nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng lần đầu, kể cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở của chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. chỉ có Giấy chứng nhận cho ngôi nhà đó.
Như vậy, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép các bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi không có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp nêu trên). Do đó, việc tiến hành giao dịch khi không có Giấy chứng nhận là nội dung của giao dịch đã vi phạm điều cấm của luật.
Theo Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2013, giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu, điều này đồng nghĩa với việc: giao dịch không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Qua đó có thể thấy việc mua bán nhà đất không có Giấy chứng nhận tạo ra rủi ro rất lớn cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua. Chẳng hạn khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra toà yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Rủi ro khi mua đất không chính chủ – Hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật
Không thể tiến hành công chứng hợp đồng, sang tên cho bên mua
Thủ tục cấp giấy chứng nhận / đồng chứng nhận và thủ tục đăng ký biến động (sang tên giấy chứng nhận) là hai thủ tục quan trọng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở. Tuy nhiên, nếu không có giấy chứng nhận thì các bên không thể thực hiện thủ tục chứng nhận / đồng chứng nhận cũng như thủ tục sang tên theo quy định, cụ thể:
Thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng: Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên/ các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, theo Điều 40, 41 Luật công chứng năm 2014 và Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, hồ sơ khi thực hiện công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Do đó, nếu các bên không xuất trình được Giấy chứng nhận thì thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng không thể thực hiện.
Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận: Căn cứ Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), hồ sơ khi thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận bắt buộc phải có Giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Do không có Giấy chứng nhận và hợp đồng cũng không thể công chứng nên không thể tiến hành thủ tục sang tên cho bên mua.
Rủi ro khi mua đất không chính chủ – Không thể tiến hành công chứng hợp đồng, sang tên cho bên mua
Đất không đủ điều kiện giao dịch
Căn cứ Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận thì có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng (đối với khu vực nông thôn), từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng (đối với khu vực đô thị).
Bên mua có thể đối mặt với việc xảy ra tranh chấp về pháp lý
Do nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận nên việc xác minh chủ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất rất khó khăn; khó xác minh nguồn gốc tài sản, tranh chấp ngôi sao,… Điều này gây ra rất nhiều rủi ro cho người mua khi thực hiện giao dịch. Hạn chế như nhà xây dựng trên đất đang sử dụng, đất tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí nhiều trường hợp xây dựng trên đất đã có quyết định thu hồi.
Hoặc có trường hợp bên bán không phải là chủ sở hữu, người sử dụng đất; hoặc cũng có trường hợp chủ đất cùng lúc bán nhà, đất cho nhiều người,… Do đó, việc mua bán nhà, đất khi chưa có giấy chứng nhận của người mua có thể xảy ra tranh chấp. bất kỳ phương pháp phương pháp thời gian.
Bên mua khó chuyển nhượng lại nhà, đất cho người khác
Mặc dù thực tế nhà đất không có Giấy chứng nhận sẽ có giá thấp hơn nhiều so với nhà đất có đầy đủ Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, do phương pháp thực hiện có nhiều rủi ro nên rất khó chuyển nhượng cho người khác.
Không thể thế chấp để vay tiền ngân hàng
Để vay thế chấp đất, ngân hàng đều cần có giấy tờ chính chủ. Do đó, người mua không được thế chấp đất để vay vốn, điều này làm giảm tính linh hoạt và hiệu quả trong việc quản lý, sử dụng tài sản.
Rủi ro khi mua đất không chính chủ – Không thể thế chấp để vay tiền ngân hàng
Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn đối với trường hợp phải cấp Giấy phép xây dựng
Căn cứ Điều 95, 96 Luật Xây dựng năm 2014, một trong những loại hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng phải có đó là giấy tờ hợp pháp về đất đai. Theo đó, nhà, đất chưa có Giấy chứng nhận có thể xin phép xây dựng nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, nếu nhà, đất không có Giấy chứng nhận và cũng không có giấy tờ khác tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì không thể xin phép xây dựng.
Bên mua không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Căn cứ Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013, điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là:
- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
- Có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, nếu đất không có Giấy chứng nhận và cũng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì bên mua sẽ không được bồi thường về đất khi đất bị Nhà nước thu hồi.
Những giải pháp để tránh rủi ro khi mua đất
Trường hợp bạn muốn mua đất không chính chủ thì yêu cầu người đang sử dụng đất làm thủ tục chuyển nhượng. Chỉ sau khi người đó đổi tên thì việc chuyển nhượng mới được thực hiện.
Để tránh rủi ro khi mua đất, nên tìm hiểu kỹ thông tin về người mua đất bằng cách viết đơn xin cung cấp thông tin đất đai gửi Văn phòng đăng ký đất đai có đất.
Đối với bên mua nên lưu ý thêm những điểm sau:
- Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất; tình trạng tranh chấp, quy hoạch. Để xác minh các thông tin này người mua có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất.
- Tìm hiểu rõ tài sản sở hữu chung hay riêng, sở hữu của hộ gia đình để yêu cầu người ký kết đầy đủ.
- Yêu cầu bên bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà, đất cho bên mua.
- Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền đầy đủ.
- Nhận bàn giao nhà, đất ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà, đất.
- Tra cứu quy hoạch sử dụng đất để xem có thuộc diện quy hoạch không ?
Trên đây là tất tần tật những thông tin về đất chính chủ & đất không chính chủ cũng như là những rủi ro khi mua đất không chính chủ. Sky Invest hy vọng bài viết sẽ giúp bạn hiểu thêm các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản để tránh tiền mất tật mang.
