Đầu tư vào các mô hình bất động sản hiện nay đang là xu hướng của bất cứ ai, bởi chúng có thể mang lại nguồn lợi nhuận hấp dẫn. Vì thế, hiện nay có không ít các đối tượng lợi dụng sự thiếu hiểu biết, nhẹ dạ cả tin để trục lợi, lừa đảo người dân mua những “dự án ma“. Hệ quả là người mua bất động sản mất rất nhiều tiền, trong khi không có dự án thực tế. Vậy dự án ma là gì? Kinh nghiệm nhận diện các dự án ma? Cùng Sky Invest tìm hiểu tất tần tật qua bài viết dưới đây nhé.
Dự án ma là gì? Kinh nghiệm nhận diện & tránh bẫy dự án ma không thể bỏ qua
Dự án ma là gì?
Dự án ma có thể hiểu là những dự án không có thật, là dự án trên giấy hay dự án đất nền không có hồ sơ pháp lý do Chính phủ hay Hội Đồng Nhân Dân cấp tỉnh phê duyệt và rất dễ bị lừa bởi nhiều hình thức tinh vi của người bán. Lợi dụng nhu cầu về nhà ở tăng cao ở các thành phố lớn. Một số công ty bất động sản chuyên làm ăn chộp giật tạo ra để thu lợi bất chính.
Cụ thể hơn, dự án ma có thể không có thực ở ngoài mà chỉ là những dự án nằm trên giấy. Hoặc nó cũng có thể là những dự án đã có hệ thống đường đi, hệ thống thoát nước, sự phân chia lô đất rõ ràng, nhưng thực chất chỉ là những ý đồ tự ý xây dựng nhằm qua mắt người mua, mà không có bất kỳ giấy tờ chấp thuận của cơ quan nhà nước.
Một cảnh thường thấy ở các dự án ma
Các hình thức lừa đảo càng ngày càng tinh vi. Đó là lý do tại sao có rất nhiều người dân vẫn bị lừa. Dù đây là vấn đề không hề mới và được báo đài cảnh báo thường xuyên. Điển hình là trường hợp lừa đảo của công ty địa ốc Alibaba thời gian qua. Làm Hơn 6700 khách hàng bị lừa với số tiền lên tới 2500 tỷ đồng.
Theo thống kê, trong những năm qua dự án ma xuất hiện nhiều nhất ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng… do nhu cầu mua của con người tăng cao, thúc đẩy sự ham muốn, trục lợi của những người có động cơ xấu. Hệ quả là nhiều người mất trắng tiền cho những dự án không có thật. Phần lớn dự án ma được giao dịch và ký kết thông qua các hợp đồng mang tên: Phiếu đăng ký giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn, phiếu đặt cọc giữ chỗ…
Nguyên nhân hình thành các dự án ma xuất hiện liên tục
Đa số các dự án ma thường ở vùng đất quy hoạch cho các công trình công cộng, đất nông nghiệp, đất không được chuyển đổi thành đất thổ cư…Một số công ty bất động sản đã tranh thủ tự lập dự án. Tự phân lô và rao bán với giá rẻ hơn thị trường cùng hứa hẹn sinh lời cao. Khiến cho nhiều người dân nhẹ dạ cả tin bị lừa.
Nguyên nhân hình thành các dự án ma xuất hiện liên tục
Nguyên nhân vì sao các dự án ma vẫn xuất hiện liên tục, đặc biệt ở các tỉnh thành là do:
- Nhu cầu mua nhà ở của người dân, đặc biệt bộ phận dân nhập cư cao. Đánh vào tâm lý “an cư lạc nghiệp”. Một số công ty bất động sản làm ăn chộp giật đã tạo ra các dự án ma để trục lợi bất chính.
- Luật pháp vẫn còn nhiều kẽ hở trong chế tài huy động vốn. Thông qua phiếu giữ chỗ, hợp động góp vốn, nguyên tắc đặt cọc…Các hình thức xử phạt vẫn còn nhẹ chưa đủ sức răn đe. Nên nhiều cá nhân, tổ chức vẫn bất chấp tạo ra các dự án ma để lừa đảo, chiếm đoạt tiền của người dân.
- Các thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản đang còn thiếu minh bạch, chưa đầy đủ. Khiến cho việc tra cứu thẩm định các dự án vẫn còn khó khăn. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc nhanh chóng. Khiến cho nhiều dự án ma vẫn mọc lên đều đều. Chính quyền chỉ biết khi người dân mang đơn tố cáo.
Kinh nghiệm nhận diện “dự án ma” không thể bỏ qua
Yêu cầu xem chi tiết hồ sơ pháp lý dự án
Theo quy định pháp luật, tất cả các dự án hợp lệ đều phải được cơ quan chức năng phê duyệt, vì vậy đây là căn cứ đầu tiên mà bạn cần xem xét để nhận biết những “dự án ma”.
Dự án ma thường sẽ không có đầy đủ các hồ sơ mang tính pháp lý. Do đó bạn hãy yêu cầu xem chi tiết từng loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công… đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Song song với đó, bạn cũng nên đối chiếu giữa các thông tin nhà đầu tư cung cấp và nội dung marketing của dự án để đảm bảo không có gì bất thường. Tốt nhất bạn chỉ nên mua các dự án bất động sản có nội dung thể hiện đúng ở hồ sơ thiết kế, bản quy hoạch dự án và trên quảng cáo, truyền thông.
Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án giúp bạn tránh sập bẫy lừa
Đối với đất nền, khách hàng cần yêu cầu bên bán cho xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu lô đất đó như: sổ đỏ, sổ hồng, thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng… Để chắc chắn, bạn có thể đến các cơ quan như Phòng TN&MT quận/huyện hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin xem lô đất đó có nằm trong diện quy hoạch hay không.
Đối với chung cư, bạn có thể kiểm tra pháp lý bằng cách yêu cầu được xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doạn của chủ đầu tư, giấy phép xây dựng dự án chung cư… Ngoài ra cũng cần xem xét dự án đã đủ điều kiện mở bán chưa, bởi theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng sau khi dự án đã hoàn thành xây xong phần móng.
Kiểm tra thế chấp ngân hàng
Đây là cách giúp nhà đầu tư tránh mua phải bất động sản đang bị sở hữu chéo, nói cách khác là bị thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng. Để kiểm tra dự án có đang thế chấp ngân hàng hay không, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giấy tờ pháp lý đồng thời tìm hiểu thông tin về dự án qua các phương tiện thông tin đại chúng. Bởi lẽ nếu xảy ra việc thế chấp, có thể mang đến nhiều bất lợi cho bạn. Vì thế hãy luôn đảm bảo dự án đang được bạn giám sát chặt chẽ và thực hiện đúng tiến độ.
Trong trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp, bạn cần theo dõi và giám sát chặt chẽ dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án, tiến độ giải chấp các tài sản trên trước thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua.
Kiểm tra thế chấp ngân hàng của dự án giúp bạn tránh sập bẫy lừa
Kiểm tra tính xác thực của chủ đầu tư
Chủ đầu tư đóng vai trò vô cùng quan trọng quyết định đến sự thành công của một dự án bất động sản. Hơn nữa họ cũng là người sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ cho dự án. Vì thế để đảm bảo dự án tiềm năng, trước tiên bạn hãy kiểm tra và đánh giá năng lực của chủ đầu tư cũng như các dự án trước đó.
Một chủ đầu tư uy tín nên có các ưu điểm như thi công dự án đúng tiến độ, đúng kế hoạch, bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đúng hạn, bàn giao nhà đúng cam kết… Đặc biệt bạn nên tránh các chủ đầu tư từng vi phạm pháp luật để chắc chắn rằng dự án ít gặp rủi ro trong tương lai.
Không loại trừ trường hợp người bán, môi giới xưng danh chủ đầu tư nhưng thực tế dự án chưa có, đất vẫn thuộc quyền của người khác. Vì vậy, người mua chỉ nên chọn dự án của những chủ đầu tư có uy tín, căn cứ vào tiềm lực tài chính và những dự án trước đó mà chủ đầu tư này đã thực hiện. Lai lịch chủ đầu tư cũng như các thông tin liên quan đến doanh nghiệp và người đại diện đứng ra giao dịch cần được người mua kiểm tra kỹ.
Kiểm tra lai lịch, uy tín chủ đầu tư là một cách để tránh “dự án ma”
Lưu ý, những chủ đầu tư uy tín thường có các dự án xây dựng đúng tiến độ, đúng cam kết thi công, bàn giao nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu đúng thời hạn. Bạn cũng có thể tìm hiểu năng lực tài chính của chủ đầu tư thông qua báo cáo tài chính năm trong thời gian gần nhất.
Đối với những chủ đầu tư nợ đọng vốn lớn ở các ngân hàng, có nhiều dự án bị thế chấp trong thời gian dài thì khách hàng không nên tiếp cận vì có thể dự án sắp triển khai cũng đã bị thế chấp. Tham khảo từ chính người dân đã mua các dự án trước đó của chủ đầu tư cũng là cơ sở để bạn biết năng lực thực sự của chủ đầu tư thế nào.
Không quá tin thông tin quảng cáo
Đừng quá tin vào những lời “mật ngọt” mà quảng cáo dự án hay môi giới rót vào tai bạn. Đó có thể chỉ là chiêu thức marketing của chủ đầu tư nhằm thu hút khách hàng, còn giữa quảng cáo và thực tế lại khác nhau một trời một vực. Khi giới thiệu sản phẩm, các nhân viên môi giới thường đưa ra nhiều thông tin làm nhiễu khả năng phân tích của người mua, tạo sự mất cảnh giác. Khách hàng bị hấp dẫn nên luôn có cảm giác vội vã, không kịp suy nghĩ, gấp rút ký hợp đồng, xuống tiền mà không kịp tìm hiểu kỹ thông tin.
Đừng vội tin vào những quảng cáo đất giá rẻ, mà hãy tìm hiểu thật kỹ xác minh cẩn thận trước khi quyết định đặt cọc
Để tránh tình trạng này, nhà đầu tư chỉ nên mua những bất động sản có thông tin quảng cáo thể hiện đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt. Việc đối chiếu này đòi hỏi bạn phải thật tỉnh táo, không quá tin vào những lời chào mời, hứa hẹn của đối phương. Cẩn thận hơn, nhà đầu tư nên có sự tham vấn của luật sư hoặc những người có kinh nghiệm, am hiểu pháp luật. Họ sẽ giúp bạn đánh giá những rủi ro khi tham gia giao dịch và đưa ra những tư vấn, lời khuyên hữu ích.
Khảo sát thực tế dự án
Pháp luât quy định dự án có đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được phép lưu thông nhưng hầu hết các “dự án ma” thường không đảm bảo được điều này. Nhiều dự án chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp từ 4 – 6m (Trong khi quy định của Nhà nước yêu cầu đường tối thiểu là 8m). Hệ thống hạ tầng của các dự án này cũng không đảm bảo về điều kiện theo đúng quy định về xây dựng hạ tầng cho dự án phân lô bán nền.
Vì vậy, bạn cần phải đến khảo sát thực tế để nắm bắt tình hình cũng như thăm dò môi trường sống xung quanh ra sao trước khi quyết định đầu tư, trường hợp nhận thấy có những dấu hiệu trên thì nên cẩn thận nếu không muốn sập bẫy “dự án ma”. Điều này tuy đơn giản nhưng cũng có những trường hợp người mua chủ quan bỏ qua quy trình thực địa đến khi nảy sinh vấn đề thì đã muộn.
Khảo sát thực địa là công việc khá dễ dàng để chắc chắn về tính hiện hữu của dự án
Kiểm tra kỹ hợp đồng giao dịch
Trên thực tế, các vụ lừa đảo như Alibaba đều ký với người mua những hợp đồng đội lốt “dự án ma” như hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư… Biểu hiện rõ nhất là mời chào khách hàng nhưng không nhằm để mua bán đất mà là để đặt chỗ mua trước, “làm ăn chung”, dụ dỗ người mua rót vốn vào sau đó rất khó thu hồi, thậm chí mất trắng.
Do đó, khách hàng phải thật tỉnh táo khi ký hợp đồng. Cần phải biết rõ chủ tài sản là ai và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường hợp ký với cá nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn bản ủy quyền tại công chứng. Nếu là hợp đồng ký với công ty môi giới thì người mua cần kiểm tra văn bản giữa chủ đầu tư và công ty môi giới để xem phạm vi công ty môi giới có thể ký kết và thu tiền của khách hàng đến đâu.
Kiểm tra hợp đồng giao dịch của dự án có thể giúp bạn tránh mắc phải bẫy của hàng loạt dự án ma hiện nay
Đàm phán điều khoản bất lợi
Mẫu hợp đồng chuẩn và được soạn sẵn chỉ là cái cớ mà nhiều chủ đầu tư đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Trong khi pháp luật quy định người mua hoàn toàn có quyền thương thuyết, thêm bớt hay thay đổi điều khoản hợp đồng trước khi ký.
Vì vậy, khách hàng mua nhà đất dự án nên xem xét và đề xuất sửa đổi các điều khoản bất lợi cho bên mua trong hợp đồng. Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng, như một cam kết đó là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao.
Cách tránh bẫy “dự án ma”
Để tránh “bẫy” khi giao dịch, người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Theo đó cần thiết phải kiểm tra những vấn đề sau:
- Dự án có thuộc diện bị thu hồi hay không?
- Kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án…
- Kiểm tra chứng thư cần thiết như: Bảo lãnh tài chính của Ngân hàng thương mại để đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi họ không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Khảo sát thực tế dự án bằng cách đến địa chỉ nơi có dự án và xem xét dự án đã có cơ sở hạ tầng hay chưa, mức độ hoàn thành đến đâu, bởi theo quy định của pháp luật, dự án có đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được phép lưu thông. Người dân cũng nên lưu ý và cảnh giác khi địa chỉ dự án không rõ ràng, minh bạch.
Người dân nên hết sức cảnh giác khi đầu tư mua nhà, lựa chọn những chủ đầu tư có uy tín, đồng thời nên có sự tham vấn của luật sư, của những người có am hiểu pháp luật để đánh giá những rủi ro khi tham gia giao dịch và nhận được lời khuyên từ các chuyên gia. Đừng nên “dục tốc bất đạt”: biết là bạn ưng, bạn cần bất động sản nhưng nóng vội chỉ làm cho quyết định của mình thêm sai lầm mà thôi, đừng vội đặt cọc khi chưa hiểu rõ pháp lý của bất động sản.
Đối với những khách hàng lỡ mua phải “dự án ma” thì nên báo cáo với cơ quan chức năng, cơ quan cảnh sát điều tra để Nhà nước sớm vào cuộc, phanh phui những hoạt động lừa đảo này, đồng thời mời luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.
