Giấy phép xây dựng là loại giấy tờ pháp lý có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động xây dựng của các chủ thể thực hiện hoạt động xây dựng cũng như ý nghĩa đối với quản lý của Nhà nước về xây dựng. Hiện nay các hoạt động xây dựng được Nhà nước quản lý chặt chẽ, thông qua việc cấp giấy phép xây dựng cho các chủ thể đáp ứng các điều kiện luật định.
Vậy Giấy phép xây dựng là gì? Phân loại Giấy phép xây dựng? Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng? Quy trình cấp giấy phép xây dựng cần chuẩn bị như thế nào? Hay các vấn đề liên quan đến pháp lý trong xây dựng. Sky Invest sẽ cùng bạn giải đáp những thắc mắc tất tần tật về giấy phép xây dựng trong bài viết dưới đây.
Giấy phép xây dựng là gì? Hồ sơ, quy trình cấp giấp phép xây dựng?
Định nghĩa Giấy phép xây dựng
Ở Việt Nam, theo Khoản 17 Điều 3 Luật xây dựng 2014 đưa ra khái niệm về giấy phép xây dựng:
“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”
Như vậy, có thể hiểu Giấy phép xây dựng là loại giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp (theo một mẫu nhất định), trong đó xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép xây dựng nhà ở, công trình,… theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Nó là một công cụ để tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị đã được phê duyệt, qua đó có thể xác định được người dân xây dựng đúng hay không đúng theo quy hoạch.
Định nghĩa Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng có thể được quy định khác nhau giữa các quốc gia. Ở Việt Nam các thủ tục xin cấp giấy phép tự động được xây dựng được quy định trong các Luật, Nghị định, Thông tư và các hướng dẫn chi tiết.
Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm Tên công trình thuộc dự án, Tên và địa chỉ của chủ đầu tư, Địa điểm, vị trí xây dựng công trình, tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến, Loại, cấp công trình xây dựng, Cốt xây dựng công trình, Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, Mật độ xây dựng ( nếu có ), Hệ số sử dụng đất ( nếu có ).
Ngoài ra, đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 3 Điều 90 Luật xây dựng còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 ( tầng trệt ), số tầng ( bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum ), chiều cao tối đa toàn công trình. (Điều 90 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020).
Phân loại giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng bao gồm Giấy phép xây dựng có thời hạn và giấy phép xây dựng theo giai đoạn.
Giấy phép xây dựng có thời hạn
Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng (Khoản 18 Điều 3 Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020)
Giấy phép xây dựng theo giai đoạn
Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong. (Điều 3 Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020).
Phân loại giấy phép xây dựng
Nếu phân theo nội dung cấp phép, thì Giấy phép xây dựng được chia ra thành Giấy phép xây dựng mới; Giấy phép sửa chữa, cải tạo; Giấy phép di dời công trình; và Giấy phép xây dựng có thời hạn.
Giấy phép xây dựng mới
Giấy phép xây dựng mới là loại giấy phép cấp để tiến hành xây dựng các công trình mới.
Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo
Đối với những trường hợp có nhu cầu sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, diện tích của công trình, dự án thì người dân cần phải xin giấy phép. Trường hợp thay đổi mặt ngoài của công trình kiến trúc giáp đường làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình, công trình sử dụng thay đổi thì phải xin phép xây dựng.
Cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ cần thiết để nộp cơ quan thẩm quyền để được xem xét đề nghị. Với các hồ sơ hợp lệ sẽ được hẹn nhận giấy phép trong vòng 15 ngày với nhà ở riêng lẻ, 30 ngày với công trình khác. Các hồ sơ chưa hợp lệ thì cần phải bổ sung/ sửa đổi giấy tờ phù hợp.
Giấy phép xây dựng di dời công trình
Những trường hợp cụ thể chúng ta cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình như sau:
- Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu đô thị
- Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong trung tâm của cụm xã
- Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử.
Các chủ đầu tư về công trình cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về di dời công trình. Ngoài ra, cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, lệ phí cần thiết mới được cấp giấy phép.
Giấy phép xây dựng có thời hạn 12 tháng kể từ thời hạn được cấp phép.
Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng
Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, cụ tể thì có thẩm quyền cấp điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Cụ thể đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn một huyện thì thẩm quyền cấp điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng thuộc về Ủy ban nhân dân huyện đó. Các công trình còn lại thì thẩm quyền cấp điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trên địa bàn tỉnh đó.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền ủy quyền hoặc phân cấp cho cơ quan cấp dưới gồm Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện để các cơ quan này tiến hành cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan được phân công này.
Vì sao cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở?
- Khi xây dựng nhà ở các chủ đầu tư đều phải đề nghị về việc xin giấy phép xây dựng. Ngoại trừ trường hợp được miễn.
- Đây là thủ tục pháp lý bắt buộc với các công trình xây dựng nhà ở. Được pháp luật Việt Nam quy định và có hiệu lực thi hành.
- Giảm thiểu được rủi ro khi xảy ra các tranh chấp kiện tụng, liên quan đến xây dựng công trình.
- Tạo điều kiện để các dự án xây dựng được thực hiện một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất.
- Giấy phép xây dựng giúp cơ quan nhà nước đảm bảo việc xây dựng theo quy hoạch. Giám sát sự hình thành và phát triển của cơ sở hạ tầng. Bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và môi trường. Từ đó, góp phần phát triển nền kiến trúc hiện đại mà vẫn giữ gìn được bản sắc dân tộc.
- Đối với hoạt động đất đai phải chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức trước khi xin phép xây dựng.
- Nếu các chủ đầu tư không thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở. Việc cố tình thực hiện, sẽ được cơ quan chức năng xử lý và hủy bỏ chế độ vận hành.
Vì sao cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở?
Những công trình được miễn giấy phép xây dựng
Theo Khoản 2 điều 89 của Luật xây dựng năm 2014 những loại công trình dưới đây sẽ được miễn giấy phép xây dựng:
- Công trình bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên
- Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính
- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư
- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt hoặc đã được chấp thuận về hướng tuyến công trình
- Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng
- Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình
- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc
- Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt
- Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cần có những gì?
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
- Bản vẽ mặt bằng và mặt cắt móng theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin.
- Trường hợp thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì bản vẽ thiết kế quy định tại nội dung này là bản vẽ thiết kế xây dựng do cơ quan chuyên môn về xây dựng lập và đánh giá xây dựng.
- Đối với công trình có tầng hầm, hồ sơ còn phải bổ sung văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của công ty tư vấn đầu tư an ninh cho dự án và công ty liền kề.
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Có thể nói, xin giấy phép xây dựng nhà hay sửa chữa, cải tạo nhà là việc mà ai cũng phải làm ít nhất một lần trong đời. Vì vậy, trước khi bắt tay vào xây dựng, bạn hãy trang bị cho mình những thông tin và kiến thức pháp luật cần thiết, hoặc lựa chọn những đơn vị chuyên nghiệp để hoàn thành thủ tục một cách nhanh chóng và chính xác nhất.
Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng
Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định chi tiết tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020. Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được tiến hành như sau:
Vì sao cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở?
Bước 1: Nộp 01 hồ sơ tại UBND cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan khác theo phân công của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (các cơ quan khác ở đây có thể là Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế nơi có dự án đầu tư xây dựng) nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.
Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan khác có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng. Các cơ quan này tiến hành kiểm tra hồ sơ do các chủ đầu tư nộp; đồng thời tiến hành ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định của luật.
- Nếu hồ sơ không đáp ứng theo quy định của luật thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.
- Nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất.
Trường hợp cần xem xét thêm, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp để xem xét, chỉ đạo.
Bước 3: Người sử dụng đất đến địa điểm nhận hồ sơ theo thời gian ghi trên giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng).
