Hoàn công là gì? Hồ sơ, chi phí, quy trình thực hiện hoàn công?

Nhiều công trình nhà ở sau khi hoàn thành sẽ chưa được phép đưa vào sử dụng hoặc hoạt động ngay lập tức mà phải thực hiện thủ tục hoàn công. Thiếu thủ tục hoàn công khiến nhiều căn nhà khi xây xong, chủ nhà chuyển đến ở hoặc bán cho người khác, căn nhà được trả lại không có giá trị pháp lý do không được pháp luật công nhận. Vậy Hoàn công là gì? Thủ tục tiến hành ra sao? Có khó khăn hay không? Để nắm được mọi thông tin về hoàn công xin mời bạn đọc bài viết dưới đây.

Hoàn công là gì? Hồ sơ, chi phí, quy trình thực hiện hoàn công?

Hoàn công là gì?

Hoàn công xây dựng (gọi tắt là hoàn công) là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng được thực hiện sau khi bên thi công hoặc bên đầu tư xác nhận đã hoàn thành xây dựng công trình có nghiệm thu và giấy phép xây dựng. Hoàn công thể hiện cấu trúc, hiện trạng những thay đổi trong thi công và là điều kiện để được cấp sổ hồng sau này.

Tại sao cần phải hoàn công?

Trên thực tế, công việc đăng ký tiếp tục hoàn thiện với nhiều quyền truy cập, nhưng nó không hoàn toàn khó khăn như nhiều người vẫn nghĩ. Việc bỏ hoàn công hoặc không hoàn thành thủ tục đều có thể mang lại rắc rối và phức tạp cho gia chủ sau này. Đây là một số lý do bạn nên hoàn thành sớm đối với nhà ở hoặc tài sản công ty quan trọng trên đất của bạn:

• Hoàn thành công trình hoàn thiện sẽ được cấp quyền sở hữu nhà hoặc công trình kiến ​​trúc.
• Hoàn công giúp việc nhận tài sản gắn liền với đất thuận lợi hơn cho việc định giá sau này. Nếu bạn muốn vay ngân hàng thì giá trị sẽ cao hơn.
• Nếu không hoàn thiện sẽ thiệt hại khi Nhà nước quy hoạch, giải tỏa. Khi đó, Nhà nước sẽ không bồi thường căn nhà có giá trị.
• Khi hoàn thành công việc, chúng ta sẽ có một bản vẽ hoàn thiện là bản vẽ chính xác với trạng thái thực tế nhất. Do đó, công việc bảo trì, sửa chữa ngôi nhà trong tương lai trở nên dễ dàng.
• Sau khi hoàn thành công việc, việc đăng ký kinh doanh hay làm sổ hộ khẩu, tạm trú sẽ dễ dàng hơn.
• Nếu công việc không được hoàn thành, khi nhà không được giá, hoặc người mua gặp khó khăn trong việc tiếp tục các thủ tục pháp lý.

Hoàn công là gì? Tại sao cần phải hoàn công?

Những trường hợp nào cần làm hoàn công?

Ngoài một số công trình được miễn giấy phép xây dựng theo Khoản 2, Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 như: Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa,… Ngoài những trường hợp trên thì mọi trường hợp khác đều phải thông qua thủ tục cấp phép xây dựng.

Như vậy, các công trình xây dựng tại đô thị đều phải thông qua thủ tục cấp phép xây dựng, còn nhà ở tại nông thôn nếu là nhà ở riêng lẻ, xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì mới cần xin cấp phép xây dựng.

Trường hợp nào cần được miễn hoàn công?

Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi và Quốc hội thông qua vào ngày 17/6/2020 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 có quy định cụ thể về các công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, VKSNDTC, TANDTC, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật xây dựng;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Nguyên tắc hoàn công công trình, nhà ở được tiến hành dựa theo giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà Nước có thẩm quyền cấp trước đó. Tuy nhiên, các công trình thuộc các trường hợp trên được miễn giấy phép xây dựng vì thế cũng sẽ được miễn các thủ tục hoàn hoàn công.

Trường hợp hoàn công & Trường hợp được miễn hoàn công

Thời điểm thực hiện thủ tục hoàn công

Thủ tục hoàn công nhà ở chỉ được tiến hành khi bên thi công đã hoàn tất việc thi công nhà ở trên thực tế. Khi kết thúc việc thi công, nhà thầu thi công nhà ở phải có trách nhiệm hoàn thiện tất cả công đoạn của việc thi công cũng như thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu toàn phần công trình. Đó là thời điểm chuẩn bị diễn ra việc hoàn công nhà.

Hồ sơ hoàn công

Hồ sơ hoàn công

Chủ nhà xin hoàn công cần phải chuẩn bị các giấy tờ, hồ sơ cụ thể căn cứ theo Thông tư 05/2015/TT-BXD như sau:

• Giấy phép xây dựng;
• Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có);
• Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;
• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
• Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
• Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng);
• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có);
• Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

Tuy nhiên trên thực tế, tùy trường hợp khác nhau mà sẽ yêu cầu hồ sơ hoàn công khác nhau. Trên đây chỉ là những giấy tờ cơ bản cần phải có.

Đơn xin hoàn công nhà ở cần phải làm theo mẫu được Bộ Xây dựng cấp. Bản vẽ sẽ phải mô tả rõ hiện trạng công trình nhà ở, phải thể hiện được chính xác kích thước, vị trí, thiết bị và vật liệu của nhà ở. Ngoài ra, bạn cần phải chuẩn bị đầy đủ hợp đồng xây dựng nếu phải ký kết hợp đồng.

Quy trình thực hiện thủ tục hoàn công

Để có thể hoàn công công trình nhà ở thì sẽ bao gồm 3 quy trình:

Bước 1: Nộp hồ sơ hoàn công tại Ủy ban nhân dân huyện, thị xã nơi xây dựng công trình hoặc tại cơ sở xây dựng trong từng trường hợp cụ thể (theo cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ hoàn công).

Bước 2: Bộ phận nhân sự có thẩm quyền sẽ thụ lý, kiểm tra và xem xét các giấy tờ, hồ sơ, tài liệu liên quan đã đủ và hợp lệ chưa? Song song với đó là một chứng chỉ cho trạng thái xây dựng hiện tại.

Bước 3: Sau khi kiểm tra, xem xét, Ban Nhân sự cấp quận, huyện, thị xã xác nhận và ký văn bản quyết định và thông báo cho bên yêu cầu hoàn thành công việc.

Chi phí hoàn công là bao nhiêu?

Chi phí hoàn công thường rơi vào khoảng 15 – 30 triệu với lệ phí lập bản vẽ và lệ phí trước bạ. Lệ phí lập bản vẽ phụ thuộc vào từng đơn vị thực hiện, thường dao động khoảng 10.000 – 15.000 đồng/m² sàn xây dựng, còn lệ phí trước bạ là 1% tổng giá trị căn nhà.

Căn cứ theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP (được sửa đổi một phần bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP) tại Khoản 11 Điều 4:

“Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

11. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ.”

Trường hợp là xây dựng nhà ở riêng lẻ, căn cứ theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP (được sửa đổi một phần bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP) tại Khoản 11 Điều 4, khi hoàn công không phải chịu lệ phí trước bạ mà chỉ phát sinh thuế xây dựng cơ bản.

Chi phí hoàn công

Hoàn công nhà xây sai phép

Nhà xây dựng sai phép là nhà đã có giấy phép xây dựng công trình nhưng xây dựng không đúng với phần đã nêu trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng và chưa được Nhà nước công nhận có thể bị cưỡng chế phải dỡ bỏ phần xây dựng sai phép. Công trình xây dựng sai phép có thể được hoàn công nếu trả lại hiện trạng theo đúng giấy phép xây dựng.

Trong trường hợp muốn xử lý xây dựng công trình sai phép để được hoàn công, bạn phải gửi đơn lên UBND cấp huyện, nhờ cơ quan này xác nhận cho bạn phần công trình xây dựng trái phép đó, đảm bảo phần xây dựng sai phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và công trình phù hợp quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Những quy định về xử phạt khi vi phạm hoàn công

Nguyên tắc thi công xây dựng các công trình khi thực hiện phải đúng với các nội dung trong giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp các trường hợp có hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định.

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng:

Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Ngoài hình thức xử phạt hành chính theo quy định như trên, các chủ công trình còn phải khắc phục hậu quả bằng cách phá dỡ các phần công trình xây dựng sai so với nội dung của giấy phép xây dựng. Trường hợp không tự phá dỡ thì sẽ được cơ quan có thẩm quyền “giúp” phá giùm.

Trách nhiệm các bên trong thủ tục hoàn công

Các đơn vị tham gia xác nhận hoàn thiện công trình xây dựng nhà cửa bao gồm chủ đầu tư, đơn vị thi công, đơn vị tư vấn, giám sát xây dựng (nếu có) và đơn vị thiết kế công trình. Chủ đầu tư xây dựng công trình có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu, tiếp nhận công trình xây dựng. Người tham gia nghiệm thu, bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm cá nhân về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình thi công và bàn giao công trình xây dựng.

• Chủ đầu tư: Lập hồ sơ hoàn công xây dựng, nghiệm thu và cùng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình xây dựng, đảm bảo việc ký kết trong biên bản, giấy tờ nghiệm thu.
• Đơn vị thi công: Cùng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, tham gia ký kết nghiệm thu hoàn công và thực hiện đủ các nghĩa vụ như hợp đồng xây dựng đã lập.
• Đơn vị tư vấn, giám sát xây dựng (nếu có): Tham gia vào việc kiểm tra, ký xác nhận bản vẽ hoàn công công trình xây dựng.
• Đơn vị thiết kế công trình: Tham gia nghiệm thu công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư, lập lại bản vẽ theo đúng thực tế, trong trường hợp có thay đổi về công trình xây dựng so với cấp phép ban đầu.

Hy vọng bài viết của Sky Invest trên đây đã giải đáp tất cả những thắc mắc về hoàn công để có thể giúp các bạn hoàn thành thủ tục hoàn công một cách suôn sẻ hơn và tránh những rắc rối không đáng có sau này nếu công trình chưa được thừa nhận về mặt pháp lý do thiếu thủ tục hoàn công.

Thủy Tiên