Đầu tư đất nền năm 2023 – Nên mua đất nền dự án hay đất thổ cư có sổ sẵn?

Với thị trường bất động sản phát triển mạnh như hiện nay, nhiều loại hình đầu tư đất cũng từ đó mà gia tăng. Trong đó đất nền dự án và đất thổ cư được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nên đầu tư vào đất nền dự án hay đất thổ cư (đất dân) để phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của bản thân? Những lưu ý khi mua đất nền dự án và đất thổ cư năm 2023 là gì?… Cùng Sky Invest tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án có thể hiểu là các sản phẩm do chủ đầu tư (thường là công ty bất động sản) quy hoạch trong một dự án, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn đang trong giai đoạn sơ khai ban đầu. Đất dự án có thể thuộc khu dân cư hoặc khu đô thị quy hoạch – tùy theo quy mô dự án, vì đất dự án đã được quy hoạch nên thông tin rõ ràng, minh bạch và đảm bảo, phòng cháy chữa cháy…

Đất nền dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo trình tự chặt chẽ với các yêu cầu về mật độ, tiện ích, hạ tầng kỹ thuật. Từ đó tạo ra những khu dân cư, khu đô thị đồng bộ, chỉnh trang. Do đó để triển khai được một dự án đất nền chủ đầu tư phải qua rất nhiều phòng ban để xin cấp phép triển khai, xây dựng.

Tất nhiên, đi đôi với quy hoạch bài bản và chi phí để đầu tư, xây dựng một dự án như vậy đồng nghĩa với giá thành mỗi nền đất được bán ra cũng không hề rẻ. Thông thường khách hàng mua đất nền dự án sẽ có giá cao hơn đất lẻ của các hộ dân hoặc đất phân lô.

Phân loại đất nền dự án

Đất dự án gồm những loại sau:

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
• Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Ưu nhược điểm khi mua đất nền dự án

Ưu điểm:

• Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
• Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 4 – 5 lần lãi suất ngân hàng.
• Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện.
• Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường 20% – 30%
• Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.
• Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
• Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
• Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng hỗ trợ lên tới 70%

Nhược điểm:

• Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
• Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư.
• Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải “chôn” vốn lâu.
• Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Dễ hiểu hơn, đất thổ cư chỉ là từ truyền thống để chỉ đất ở, dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được công nhận là đất ở.

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Phân loại đất thổ cư

Hiện nay, đất thổ cư được chia làm 02 loại chính gồm: Đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn. Cụ thể:

Đất thổ cư đô thị

Đất thổ cư đô thị mang nhiều đặc điểm giống đất thổ cư bình thường như:

– Được quản lý bởi quận, thành phố, thị xã, khu dân cư quy hoạch của đô thị mới….

– Đất ở tại đô thị sẽ bao gồm:

• Đất xây dựng công trình phục vụ cuộc sống, xây dựng nhà ở; hoặc
• Vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị.

Đất thổ cư nông thôn

Đất ở nông thôn được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao và mang những đặc điểm sau:

– Có ranh giới địa chính nằm ở nông thôn và do xã quản lý.

– Có chính sách thuế cũng như quy hoạch riêng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 đất thổ cư nông thôn được phân thành các loại như sau:

– Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;

– Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Lưu ý: Với đất nằm trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố thì không còn được gọi là đất ở nông thôn.

So sánh đất nền dự án và đất thổ cư 

Thực tế, đất nền và đất thổ cư đều có những điểm tương đồng như:

• Đều là đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội
• Xây dựng tự do hay theo theo mẫu phụ thuộc vào khu vực và quy hoạch của địa phương
• Là một trong những loại hình đầu tư tiềm năng, dễ mua dễ bán, giá thành có thể tăng nhiều lần trong thời gian ngắn
• Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường
• Ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo, chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản,…

Nhưng bên cạnh đó, đất nền và đất thổ cư có những điểm trái ngược nhau về cơ sở hạ tầng, quy mô, số lượng lô, giá cả, tiện ích, vị trí, giao dịch, thanh toán pháp lý, tranh chấp như:

Nên mua đất nền dự án hay đất thổ cư năm 2023?

Việc nên đầu tư đất nền dự án hay đất thổ cư còn tùy thuộc vào những yếu tố chủ quan (khả năng tài chính, nhu cầu…) cũng như khách quan (bối cảnh thị trường, giá cả…) nên rất khó để có câu trả lời chung cho tất cả mọi người.

Đất nền dự án do chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Trong khi đó, việc mua bán, kiểm tra và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất thổ cư hoàn toàn phụ thuộc thỏa thuận giữa người mua và bán, thông thường việc này người mua phải tự thực hiện. Nguy cơ rủi ro do đó thường cao hơn, nhất là khi người mua thiếu kinh nghiệm giao dịch, thiếu hiểu biết về pháp lý.

Nhà đầu tư vì thế dễ dính “bẫy” sổ đỏ giả hoặc mua phải thửa đất dính tranh chấp, quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi.

Như vậy về lý thuyết có thể thấy hồ sơ pháp lý của đất nền dự án chiếm ưu thế hơn so với đất thổ cư. Tuy nhiên trên thực tế, không phải mọi dự án đất nền đều đảm bảo lợi thế nói trên. Vẫn có một số trường hợp chủ đầu tư lừa đảo tiến hành quảng cáo, rao bán đất nền khi chưa được phê duyệt, chưa hoàn thiện pháp lý.

Với đất nền dự án, khi thực hiện hoạt động mua bán thì chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ, nguyên nhân có thể do chủ đầu tư lừa đảo hoặc dự án chưa được cấp phép (do thiếu giấy tờ pháp lý nhưng chủ đầu tư đã vội rao bán).

Tương tự với kinh nghiệm mua đất thổ cư, các vấn đề liên quan đến sổ đỏ đất cũng không kém phần phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi người mua có thể mua phải đất không sổ đỏ, đất sổ đỏ chung, không thể tách sổ do không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu, diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế khác nhau hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng…

Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh đất thổ cư còn tùy thuộc vào vị trí đất ở đâu. Trong khi đó, đất nền dự án nếu đầy đủ hồ sơ pháp lý, được cấp phép rao bán thì quy hoạch sẽ rất rõ ràng, cơ sở hạ tầng và tiện ích được chú trọng xây dựng đầy đủ, phong phú, ví dụ như siêu thị, công viên, khu vui chơi, trường học…

Kinh nghiệm mua đất cho thấy, đất nền dự án thường có giá cao hơn đất thổ cư do bao gồm các chi phí về hạ tầng, tiện ích… Tiến độ thanh toán khi mua/đầu tư đất nền dự án cũng linh hoạt hơn, có thể chia làm nhiều đợt hoặc trả góp, trong khi giao dịch đất thổ cư phần lớn là đặt cọc và thanh toán hết trong 1 lần.

Lưu ý khi mua đất nền dự án “lần đầu” năm 2023

Tìm hiểu thật kỹ thông tin chủ đầu tư

Bạn không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án đang chết hoặc không khả thi. Bạn cần nắm được tính khả thi của dự án đất nền, bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ những yếu tố như: tiểu sử tốt, năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất và khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng.

Giao dịch với giấy tờ và hồ sơ pháp lý dự án minh bạch

Để giao dịch đất nền dự án được minh bạch, bạn cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý…

Ngoài ra, bạn cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa. Đặc biệt bạn nên biết dự án bán đất nền hay là bán nhà hình thành trong tương lai?

Tránh mua đất nền chung sổ

Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung thì sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra, chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, có người chịu thỏa thuận có người không và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.

Xem kỹ tiến độ thanh toán tiền

Với những đất nền giá rẻ hoặc mua dạng trả góp, bạn cần người môi giới bất động sản kinh nghiệm hỗ trợ tư vấn rõ ràng về tiến độ thanh toán

Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, thường ngân hàng hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.

Cân nhắc khả năng tài chính để chọn dự án phù hợp

Bạn nên xem xét khả năng tài chính. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn mua được những dự án phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời hạn chế những rủi ro trở thành “con nợ” trong tương lai.

Lời khuyên dành cho bạn đó là nên dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua. Bạn nên vay vốn ngân hàng không vượt 50% giá trị lô đất.

Lưu ý khi mua đất thổ cư “lần đầu” năm 2023

Để giảm thiểu rủi ro khi mua đất thổ cư nhà đầu tư nên tránh mua đất chưa có sổ đỏ hoặc đất sổ chung. Nên chọn mua đất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) hợp pháp để tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu đất bị thu hồi. So sánh diện tích đất thực với diện tích đất trong sổ đỏ để đảm bảo không có sự chênh lệch.

Với đất thổ cư, người mua cần lưu ý những vấn đề chính sau đây:

• Không mua đất chưa có sổ đỏ và sổ chung.
• Yêu cầu các giấy tờ liên quan đến lô đất.
• Tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin lô đất: vị trí, lịch sử, môi trường xung quanh,quy hoạch…
• So sánh, đo đạc diện tích thực tế với trong sổ đỏ có bị sai lệch hay không.
• Xem và cân nhắc các điều khoản trong hợp đồng mua bán