Hiện nay người nước ngoài đang không ngừng gia tăng, mong muốn sở hữu một căn nhà/căn hộ tại Việt Nam. Người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam, tuy nhiên để mua được nhà ở phải đáp ứng điều kiện nhất định. Vậy Cá nhân là người nước ngoài có được sở hữu nhà ở Việt Nam? Quy trình người nước ngoài thực hiện mua nhà ở tại Việt Nam như thế nào? Điều kiện để người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam?
Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam? Hồ sơ và Quy trình người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam?
Điều 159, Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về điều kiện người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở thuộc dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan.
- Công ty có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, cơ quan công ty ở nước ngoài, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam (gọi tắt là tổ chức nước ngoài).
- Người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Tổ chức, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam qua 02 nhóm hình thức sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án tại Việt Nam;
- Mua, thuê mua, tặng cho, thừa kế bất động sản thương mại là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực có chức năng quốc phòng, an ninh theo quy định của chính phủ.
Lưu ý:
- Hình thức thuê mua nhà ở là việc người thuê trả trước cho chủ nhà 20% giá trị nhà ở, trừ trường hợp người thuê có điều kiện trả trước thì không được quá 50%;
- Số tiền còn lại phải trả được tính vào tiền thuê nhà hàng tháng phải trả cho chủ nhà trong một thời gian nhất định; Sau khi hết thời hạn thuê mua và thanh toán hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu nhà ở.
Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua, thuê, mua nhà ở là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không nằm ngoài khu vực này.
Người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam
Điều kiện để người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 74 Nghị định 99/2015 / NĐ-CP hướng dẫn về Luật Nhà ở thì người nước ngoài thuộc các đối tượng trên có quyền mua nhà tại Việt Nam, tuy nhiên để mua nhà phải cung cấp các giấy tờ chứng minh.
Trường hợp 1: Điều kiện với tổ chức
Tổ chức phải có Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc các giấy tờ liên quan đến giấy phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. (Theo Điểm a, b khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014)
Trường hợp 2: Điều kiện đối với cá nhân
Người nước ngoài phải đáp ứng 02 điều kiện sau (Theo Điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014):
- Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam, hộ chiếu còn giá trị sử dụng có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của Cục quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam;
- Không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam
Cũng tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Điều 5 quy định về Giấy tờ chứng minh đối tượng đối tượng sở hữu nhà ở:
” Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng theo quy định tại Điều 74 của Nghị định này; trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.”
Như vậy, điều kiện để người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam (và không thuộc các trường hợp miễn trừ, ưu đãi về ngoại giao). Không nhất thiết phải chứng minh bằng sổ tạm trú.
Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư có nhà ở bán cho người nước ngoài
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng nhà ở để bán có trách nhiệm nộp cá nhân nước ngoài mua nhà ở chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện việc kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ. Trường hợp cần thiết thì gửi phiếu lấy kiến của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng; khi nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho văn phòng đăng ký đất đai;
- Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nếu phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đầu tư đã được duyệt và phù hợp với bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt (nếu có) thì chỉnh lý bản đồ địa chính và cấp trích lục bản đồ để cấp Giấy chứng nhận;
- Trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đã được duyệt và bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt thì gửi kết quả kiểm tra đến cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng để xử lý theo quy định của pháp luật;
- Lập hồ sơ, viết Giấy chứng nhận gửi Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận;
- Khi nhận Giấy chứng nhận, thông báo cho tổ chức để thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận nộp nghĩa vụ tài chính (thời gian người xin cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);
Sau khi tổ chức nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người xin cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất và trao Giấy chứng nhận cho tổ chức để trả cho người được cấp
Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư có nhà ở bán cho người nước ngoài
Hồ sơ mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam
- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đủ điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Luật Nhà ở 2014;
- Bản sao chứng thực hoặc công chứng hợp đồng mua, bán;
- Bản sao Quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;
- Bản sao Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định phê duyệt đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư;
- Bản sao Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án (Trường hợp không có bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch này, thì phải có bản sao văn bản thỏa thuận tổng thể mặt bằng của khu đất có nhà ở, công trình xây dựng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc Văn bản của cơ quan thuế chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng nhà ở để bán hoặc kinh doanh bất động sản (kèm theo bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của bên mua);
- Sơ đồ nhà, đất và bản vẽ tổng mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng mà không đo vẽ lại; trường hợp nhà chung cư thì có bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ, trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó;
- Trường hợp đối tượng mua nhà phải qua sàn giao dịch bất động sản thì những trường hợp chuyển phải có giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển nhượng được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản;
- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
Quy trình người nước ngoài thực hiện mua nhà tại Việt Nam
Bước 1: Ký hợp đồng
Theo quy định tại Điều 120 và Điều 121 của Luật Nhà ở 2014, các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà bằng văn bản với các nội dung chính sau đây:
- Họ, tên người, tên tổ chức, địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của căn nhà giao dịch và đặc điểm của đất ở gắn liền với căn nhà này. Trong hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên phải thể hiện rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; Diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng; Diện tích sàn xây dựng nhà ở; mục đích sử dụng chung của nhà chung cư phù hợp với mục đích thiết kế được duyệt ban đầu;
- Thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán;
- Thời gian giao và nhận nhà; thời hạn bảo hành căn hộ đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở mới xây dựng;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Ngày có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng và năm ký hợp đồng;
- Chữ ký, họ tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng.
Bước 3: Đề nghị cấp giấy chứng nhận
Các bên thống nhất một bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với căn nhà này; Đối với trường hợp mua, thuê mua căn hộ của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua, trừ trường hợp người mua, người thuê mua tự nguyện tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.
Quy trình người nước ngoài thực hiện mua nhà tại Việt Nam
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đối với người nước ngoài
Ngoài việc trực tiếp giao kết hợp đồng với chủ đầu tư, người mua có quyền “mua nhà” thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại (thực chất thay cho người khác trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư).
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 và Điều 32 Thông tư 19/2016 / TT-BXD, người mua nhà ở thương mại thuộc chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. đối với căn nhà này và khi có yêu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận thầu có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ từ hợp đồng mua bán nhà ở đã giao kết với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016 / TT-BXD như sau:
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Nội dung: Bên chuyển nhượng và bên mua hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận bằng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở với nội dung sau đây:
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên mua lại (bên nhận chuyển nhượng).
- Số, ngày tháng năm của hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các thỏa thuận khác.
Mẫu hợp đồng tham khảo: Theo Phụ lục 24 ban hành kèm theo thông tư 19/2016 / TT-BXD.
Số lượng: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng hai bên đã ký được lập thành 06 bản (03 bản giao cho chủ đầu tư lưu giữ an toàn, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng lưu và 01 bản lưu do người bán giữ)
Trong trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có chứng thực hoặc chứng thực của công chứng viên thì công chứng viên và cơ quan chứng thực phải lưu giữ một bản 01 bản.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
– Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là công ty, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.
– Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là công ty, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc công chứng hợp đồng cho thuê là không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.
– Địa điểm công chứng: Công chứng tại Phòng / Công chứng viên trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở.
– Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực bao gồm các tài liệu sau:
- 07 Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng lần thứ hai thì phải kèm theo bản chính hợp đồng chuyển nhượng của lần chuyển nhượng trước; Trường hợp chuyển nhượng một hoặc nhiều nhà ở trong tổng số nhà ở mà chủ đầu tư mua lại theo hợp đồng gốc thì phải có bản sao có chứng thực hợp đồng và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ sau: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký thành lập tổ chức đó;
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của Luật công chứng, chứng thực như: Giấy tờ chứng minh tình trạng tài sản chung, tài sản riêng.
Tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức chứng nhận chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn quy định.
Bước 3: Kê khai thuế, phí và lệ phí
Bước 4: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận điều này vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Bước 5: Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
(Nếu hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đã thỏa thuận với chủ đầu tư tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
