Tổng hợp những lưu ý quan trọng không thể bỏ qua khi nhận bàn giao căn hộ chung cư

Nhận bàn giao nhà chung cư là một công việc quan trọng song không phải ai cũng có được kinh nghiệm khi nhận bàn giao căn hộ chung cư. Đối với những khách hàng lần đầu tiên nhận nhà căn hộ chung cư không nên xem xét các điểm dễ thấy bằng mắt thường mà bỏ qua công đoạn kiểm tra công năng của từng hạng mục, từng thiết bị. Dưới đây là tất tần tật những lưu ý quan trọng mà quý khách hàng cần lưu ý để việc kiểm tra, nhận bàn giao nhà được suôn sẻ và thuận lợi.

Cần chuẩn bị những gì khi đi nhận nhà căn hộ chung cư?

Rất nhiều khách hàng phân vân ở câu hỏi này. Việc nhận bàn giao căn hộ chung cư thật ra không khó như bạn nghĩ. Hãy lưu ý một số điểm sau để việc nhận nhà được diễn ra thuận lợi. Cụ thể:

• Hợp đồng mua bán căn hộ (nêu rõ trang thiết bị, đồ vật chủ đầu tư bàn giao)
• Bản vẽ thể hiện các kích thước chi tiết của căn hộ (nên xem bản A3 cho rõ)
• Sổ tay, bút để ghi chú
• Đèn pin để soi kỹ những góc tối
• Dụng cụ thử điện để kiểm tra từng ổ cắm điện, đảm bảo 100% có điện và không rò rỉ
• Túi nhựa hoặc các vật dụng có thể bịt kín đường thoát sàn
• Ghế hoặc thang cao để kiểm tra trần nhà
• Xô hoặc chậu và 1 cốc nước
• Thước cuộn cứng

Những điều cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư

Diện tích và kiểm tra khu vực ban công căn hộ

Đo diện tích căn hộ căn cứ vào đâu? Rất đơn giản, bạn hãy căn cứ trên bản vẽ mà người của Chủ đầu tư cung cấp. Trước khi tiến hành lên nhận nhà bao giờ Chủ đầu tư cũng cấp cho bạn một bộ bản vẽ. Vậy thì cứ căn cứ vào bộ bản vẽ đó với tổng diện tích nhà như đã ghi trong hợp đồng hai bên.

Nhiều nhà cẩn thận tỉ mỉ thường đo từng phòng từng vị trí, còn để nhanh và kiểm tra tổng diện tích căn hộ nhà mình bạn có thể chọn 2 đường xa nhất để đo trong trường hợp nhà bạn là vuông, chữ nhật thì cách đo này có thể chấp nhận được.

Sau khi đo xong bạn chốt số liệu này với bên bàn giao trên biên bản nhận nhà. Và bản vẽ này bạn sẽ còn dùng đến trong trường hợp sau khi nhận nhà bạn muốn sửa sang. Các sai sót bạn cũng có thể ghi thẳng lên các vị trí trong bản vẽ (bạn nên phô tô khoảng 2-3 bản để sử dụng).

Đối với ban công căn hộ cần kiểm tra những gì? Cơ sở nào để kiểm tra? Nếu để ý bạn sẽ thấy trong hợp đồng ký với Chủ đầu tư (hoặc người chuyển nhượng) tại các phụ lục có phần danh mục vật tư. Thông thường lan can sơn màu gì gạch lát như nào đều sẽ thể hiện và bạn có thể căn cứ vào đó để kiểm tra. Ngoài ra những yếu tố sau bạn cũng nên để ý:

• Sơn phủ lan can đúng màu quy định đảm bảo sơn đều đồng màu.
• Các vị trí thành lan can có được mài nhẵn không.
• Bạn có thể kiểm tra độ kín bằng cánh đóng cửa kính và hắt nước vào cửa, chú ý các khe tiếp giáp giữa khung và tường.
• Dội nước xuống sàn Lô gia để kiểm tra tình trạnh thoát nước có đều và đảm bảo thoát kịp không. Phễu thoát nước riêng ở cả khu Lô gia và khu giặt phơi, riêng biệt với phễu thoát nước máy giặt không.

Hệ thống điện, viễn thông

Khu vực bảng điện trung tâm thường được bố trí ngay gần cửa chính của căn hộ, trong đó có 01 aptomat (cầu dao) tổng và các aptomat kiểm soát hệ thống đèn chiếu sáng, ổ cắm… Người mua cần kiểm tra số lượng aptomat có đủ không, các aptomat phải ở tình trạng giật xuống là tắt, kéo lên là bật.

• Kiểm tra đèn chiếu sáng: Bật cầu dao tổng, bật cầu dao đèn, bật tất cả các công tắc đèn tại các khu vực phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, nhà vệ sinh và logia. Bật tắt 3 lần liên tục, nếu các đèn đều sáng đều, không nháy, chủng loại như trong bảng mô tả, công tắc dễ bật/tắt là đạt yêu cầu. Ngoài ra, cũng nên để ý xem các bóng đèn có bị nứt, vỡ hay bị sơn che phủ hay không?
• Bật tất cả các cầu dao khác, dùng đèn ngủ, bút thử điện hoặc sạc điện thoại cắm từng ổ để đánh giá tình trạng có điện của các ổ cắm. Yêu cầu các ổ cắm phải mất điện khi đóng aptomat, nếu ổ nào có điện tức là đấu nhầm. Kiểm tra cách bố trí ổ điện có hợp lý không, nếu chưa hợp lý có thể yêu cầu bố trí lại.
• Với đầu mạng, tivi do chưa có thiết bị nên chưa kiểm tra được, người mua chỉ có thể kiểm tra xem các vị trí đó đã có sẵn đầu chờ chưa.

Đối với căn hộ có thêm máy hút mùi, bếp điện, điều hòa, bình nóng lạnh trong tiêu chuẩn bàn giao thì người mua cũng cần kiểm tra chức năng của từng thiết bị.

• Kiểm tra hệ thống hút mùi: Xé một tờ giấy hoặc châm điếu thuốc lá, hít một hơi rồi phả khói gần quạt để theo dõi tốc độ hút.
• Kiểm tra hệ thống điều hòa: Với hệ thống điều hòa, bạn cần đếm số lượng điều hòa, số lượng cục nóng và xác định xem điều hòa có mát không, có hoạt động ổn định, có bị rò nước hay đường ống có nhô ra ngoài gây mất thẩm mỹ không?
• Kiểm tra an toàn bình nóng lạnh: Người mua cần kiểm tra thêm phần đường ống và xem đường điện đã có dây mát chống giật hay chưa?
• Cuối cùng, dùng bút thử điện kiểm tra ngẫu hứng trên tường, khu vực xung quanh ổ điện và công tắc xem có tình trạng rò điện không?

Hệ thống nước tại căn hộ

Hệ thống nước tập trung ở khu vực bếp, phòng vệ sinh, khu vực ban công, logia, khu giặt phơi.

• Hệ thống cấp nước: Kiểm tra hệ thống cấp nước bằng cách mở các đầu cấp, các vòi nước xem có nước không? Áp lực nước có quá mạnh hay quá yếu không? Kiểm tra các vòi xịt, vòi hoa sen có bị rò rỉ không và kiến nghị sửa chữa, thay thế nếu cần.
• Hệ thống thoát nước: Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ hệ thống thoát nước có đảm bảo không? Bơm đầy nước vào xô và đổ ra sàn vệ sinh, sàn ban công hay logia xem khả năng thoát nước có tốt không? Nước bị đọng trên sàn có thể do lát độ dốc không chuẩn hoặc do lỗ thoát bị tắc.
• Chống thấm: Kiểm tra các vị trí tường, nhất là chân tường vệ sinh, ban công, logia và hộp kỹ thuật xem có hiện tượng thấm không?

Kiểm tra tường, trần

Về phần thô của căn hộ, kiểm tra tường, trần có bị nứt, loang lổ không? Nếu phát hiện thấy hiện tượng nứt, phải yêu cầu xử lý ngay tránh hiện tượng thấm nước làm hỏng tường và nội thất bên trong.

Sơn tường, trần phải đồng màu, không loang lổ, hay bị xước. Kiểm tra kỹ tại các vị trí quanh công tắc, quanh ổ điện, miệng điều hòa, quạt gió.

Để kiểm tra độ phẳng của tường, hãy dùng thước nhôm áp lên tường và nhìn qua khe hở giữa tường và thước. Tắt đèn và dùng đèn pin soi từ phía ngược lại xem ánh sáng lọt qua để dễ dàng xác định được mức độ bằng phẳng của tường. Đặc biệt, nên kiểm tra kỹ lưỡng ở cao độ khoảng 1,5-1,8m vì đây là chỗ giáp lai giữa hai tầm giáo nên thường bị lỗi nhất.

Kiểm tra sàn

Dù là sàn gạch hay sàn gỗ đều không được có vết nứt, vết ố do sơn, vôi, vữa hoặc do hóa chất gây ra.

Với phần sàn gỗ

Kiểm tra toàn bộ bề mặt sàn xem có chỗ nào phồng, rộp không, đặc biệt tại các vị trí cạnh tường, góc nhà, gần cửa. Nếu phát hiện lỗi, yêu cầu sửa chữa, thay thế. Đi lại trên sàn nhiều lần, có thể nhún trên sàn xem sàn có chắc chắn không.

Ván gỗ lát sàn phải đều màu, kiểm tra kỹ lớp vân phủ bề mặt và yêu cầu thay mới khi phát hiện xước, lỗi. Có thể sử dụng thước nhôm kết hợp đèn pin để kiểm tra độ bằng phẳng của sàn giống như kiểm tra tường, nếu thấy không phẳng thì yêu cầu sửa lại. Kiểm tra khe hở giữa hai tấm gỗ và yêu cầu sửa lại khi phát hiện khe hở lớn.

Nẹp chân tường phải đồng màu, vị trí đấu nối đầu nẹp phải bằng phẳng, không lộ rõ vết đinh trên mặt nẹp. Thông thường, khoảng cách giữa các đoạn nối là 1,5-2m. Tại vị trí tiếp giáp giữa nẹp chân tường và sàn gỗ không được có khe hở khi nhìn theo mặt phẳng ngang hay mặt đứng. Nếu hở mặt bằng thì có nghĩa là sàn gỗ bị hụt, còn hở mặt đứng là nẹp chân tượng bị cong hoặc lẹm.

Phần gạch ốp

Với phần gạch ốp, yêu cầu các mạch phải thẳng, sắc nét, đều nhau. Toàn bộ bề mặt gạch phải không còn vữa, bột trét mạch hay các vết ố bẩn. Công tác kiểm tra phần gạch ốp bao gồm: Kiểm tra độ phẳng mặt ốp bằng thước kết hợp đèn pin, kiểm tra độ đồng đều của gạch về kích cỡ, màu sắc, hoa văn, kiểm tra độ đặc chắc và bám dính vào nền ốp bằng cách gõ nhẹ lên bề mặt gạch.

Kiểm tra cửa ra vào và cửa sổ

Đừng bỏ qua khâu kiểm tra cửa chính và cửa sổ các phòng khi nhận bàn giao căn hộ chung cư. Yêu cầu các cánh cửa phải lắp thẳng, kiểm tra bằng cách mở cửa khoảng 45 độ, khi đó cửa không được tự đóng hoặc tự mở. Lưu ý, bản lề cửa phải được đúc chìm vào trong khuôn, không bị xước hay dính sơn PU, các đầu vít không bị toét.

Các cánh cửa phải cách sàn 5mm để đóng mở dễ dàng, cách khuôn không quá 2mm. Đóng cửa lại, nhìn từ trong ra và nhìn từ ngoài vào xem các khe cửa, khuôn cửa có bị lọt sáng không, nếu có, cần yêu cầu sửa chữa hoặc bơm thêm keo silicon.

Khóa cửa phải dễ vặn mở, không bị kẹt cũng không lỏng lẻo. Nếu sau khi đóng cửa, khi cầm tay khóa giật và đẩy nhẹ thấy cánh cửa bị lắc tức là đục khóa sai. Chìa khóa phải dễ đút vào ổ và dễ rút ra. Bạn cũng nên kiểm tra số lượng chìa và thử chìa vào từng ổ khóa. Yêu cầu ban quản lý giao đủ số chìa hoặc thay mới khóa cửa trong trường hợp giao thiếu chìa.

Với cửa sổ thì nên đóng mở vài lần để kiểm tra độ trượt. Kiểm tra việc trám khe giữa cửa sổ và tường, giữa các chi tiết cửa có khít không, nẹp cửa có chắc chắn không?

Cuối cùng, không thể bỏ qua tính thẩm mỹ. Cụ thể, cửa phải nhẵn mịn, không thô ráp hay có bọt khí trên bề mặt (kiểm tra bằng cách xoa tay lên mặt cửa). Cánh cửa ở các phòng không bị lệch màu, kể cả phần nẹp và khuôn cửa. Chú ý các góc có nẹp trang trí xem có bị cháy đen không.

Kiểm tra thiết bị báo cháy

Mỗi căn hộ có một đầu báo cháy. Thông thường, hệ thống và thiết bị báo cháy được đơn vị phòng cháy chữa cháy và chủ đầu tư nghiệm thu. Bạn có thể kiểm tra bằng mắt thường xem các thiết bị cơ bản như đầu báo cháy trong căn hộ và búa, vòi nước ngoài hành lang đã có chưa?

Bên cạnh đó, nên dành thêm vài phút kiểm tra thang máy của tòa nhà xem quá trình đóng/mở cabin có gì bất thường không? Thang lên xuống có đúng tầng, đúng sảnh không để tránh những sự cố không mong muốn có thể xảy ra.

Khu vệ sinh căn hộ

Kiểm tra sự thoát nước

Đóng hết đường thoát nước ở chậu, mở vòi nước (kiểm tra đồng thời cả nóng lạnh) cho gần đầy sau đó xả nước và quan sát: Nếu nước chậu thoát trước 01 phút –> Không bị tắc, cái nào thoát chậm phải xem lại (bạn có thể kiểm tra tương tự cho chậu rửa ở bếp). Đồng thời kiểm tra xi phông xung quanh có bị thấm nước không.

Kiểm tra các điều kiện liên quan để đảm bảo không có mùi nhà vệ sinh

• Kiểm tra số lượng phễu thoát sàn: Nếu có tắm đứng thì theo nguyên tắc phễu thoát sàn của tắm đứng riêng, sàn riêng.
• Giật nước bồn cầu và quan sát xem có bị thấm ra sàn không, mở nắp két nước ra quan sát xem van phao có hở không (vẩy một giọt mực vào trong bệ xí cho dễ nhìn).

Kiểm tra các thiết bị vòi và khu để giặt

• Các thiết bị vòi sen, vòi, xịt kiểm tra tình trạng xem có hoạt động tốt không, tắt vòi nước còn rỉ ra không.
• Kiểm tra có vòi xối để lấy nước lau nhà không.
• Kiểm tra đường cấp nước, thoát nước cho máy giặt.

Phần vách kính tắm đứng

Kiểm tra bằng cách đóng cửa lại, mở nước ra, phun nước lên các phần gioăng cửa xem có bị hở nhiều không, kiểm tra xem nước có bắn ra ngoài không, nước trên sàn có thoát kịp không. Kiểm tra silicon có được bắn gọn đẹp hay lem nhem ra ngoài không. Kiểm tra gờ chặn nước phải cao 10 phân. Nếu không đạt, yêu cầu sửa chữa.

Với khu vệ sinh khi đảm bảo đã kiểm tra kỹ vệ sinh, thì hứng lấy một xô nước đầy, ra ngoài cửa và dội vào trong sàn vệ sinh, quan sát xem nước thoát thế nào, có bị đọng ở đâu không, nếu không đọng và thoát nhanh là ổn.

Kiểm tra van tổng nước nóng, lạnh từ đồng hồ đo nước tại hộp kỹ thuật hành lang. Đóng mở thử để đảm bảo van tổng cắt nước tốt, không bị hở, đồng hồ có phải đúng đồng hồ đo nước nhà mình không, hay bị đánh dấu nhầm. Yêu cầu cho biết đồng hồ nước có được kiểm định tại các cơ quan nhà nước không? Chốt chỉ số đồng hồ nước.

Nội thất tủ quần áo, tủ bếp

Hạng mục này chỉ kiểm tra khi nó nằm trong nội dung bàn giao căn hộ. Trên thực tế không phải nhà nào khi mua cũng đều đầy đủ hết các hạng mục, đặc biệt là hạng mục này. Đa phần sau khi nhận nhà chủ nhà mới bắt đầu đo đạc để sắm sửa trang thiết bị nội thất như tủ quần áo, tủ bếp. Trong trường hợp đó, tiêu chí dưới đây có thể được dùng tham khảo để kiểm tra sản phẩm của đội thợ/ đơn vị mình đặt hàng.

Màu sắc: Kiểm tra như với cửa gỗ, lưu ý là tủ sơn bệt về độ nhẵn mặt trong cánh, các cánh tủ khi kéo phải êm, không kêu, không chạm nhau.

Hoàn thiện: Cánh tủ không được vênh (thông thường cánh tủ quần áo rất hay mắc lỗi này), bạn có thể ngắm bằng mắt hoặc áp các thước nhôm để kiểm tra. Cánh mở ra đóng vào không bị chạm vào các cánh/kết cấu khác. Khi đóng các khe hở giữa các cánh, giữa cánh với cánh tủ phải đều, khe hở tối đa không quá 2mm.

Bản lề, bật tủ bếp: Phải bắt chắc chắn và đầy đủ vít, với cánh có chiều cao <600 thì cần 2 bản lề cho mỗi cánh, lớn hơn phải có từ 3-4 bản lề/cánh. Kiểm tra các ngăn kéo kéo ra nhẹ nhàng. Không tự trôi ra, các ruột ngăn kéo phải được phủ sơn. Cẩn thận nhấc hẳn ngăn kéo ra ngoài nhìn phía trong ruột tủ có sơn hay không (Nhiều đơn vị thường bỏ qua công đoạn sơn trong ruột tủ để giảm khối lượng sơn sử dụng).

Mặt đá tủ bếp: Chỗ nối phải phẳng (kiểm tra bằng tay hoặc áp thước nhôm lên), các cạnh phải đánh bóng đều, không còn vết mài, chỗ đặt mặt chậu rửa tiếp xúc với mặt đá phải bơm silicon, vết bơm không được lem nhem.

Hệ thống pháp lý trước khi tiến hành ký nhận bàn giao

Cuối cùng sau khi xem xét căn hộ và các khu sử dụng chung xung quanh, trước khi tiến hành ký nhận bàn giao nội dung quan trọng sau cùng và rất cần thiết chính là hệ thống pháp lý để đảm bảo sự an toàn cho chính bạn. Vậy cơ bản những giấy tờ cần thiết bạn cần xem xét những gì:

• Thứ nhất: Giấy phép xây dựng.
• Thứ hai: Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
• Thứ ba: Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
• Thứ tư: Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Thứ năm: Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Thứ sáu: Bản vẽ hoàn công.
• Thứ bảy: Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
• Thứ tám: Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy
• Thứ chín: Biên bản nghiệm thu hoàn thành bàn giao đưa công trình vào sử dụng.

Thực ra đối với các văn bản kể trên không phải đơn vị nào bạn yêu cầu cũng sẽ được cung cấp đầy đủ toàn bộ. Trong trường hợp đó thì cá nhân mình khuyến nghị các bạn nên chú trọng vào: Biên bản nghiệm thu hoàn thành bàn giao đưa công trình vào sử dụng, Thỏa thuận PCCC, đấu nối điện nước và Bản vẽ hoàn công là những hồ sơ nên đề nghị Chủ đầu tư đưa ra bởi:

Biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng được các bên liên quan ký kết là sự thể hiện đảm bảo rằng công trình về cơ bản đã được hoàn thiện và có thể đưa vào sử dụng.

Thỏa thuận PCCC, đấu nối điện nước để đảm bảo vấn đề an ninh công tác PCCC và điện nước để đảm bảo các cư dân khi nhận bàn giao sẽ có đủ cơ sở ký Hợp đồng điện nước với đơn vị liên quan.

Bản vẽ hoàn công, ít nhất là với căn hộ của bạn để khi tiếp nhận bạn có thể tiến hành bố trí, sửa sang nhà cửa của mình mà tránh những phiền toái như khoan đục nhầm phải đường điện, đường nước.

---

Trên đây là một số lưu ý quan trọng và cần thiết khi nhận bàn giao căn hộ chung cư được Sky Invest tổng hợp lại. Với những chia sẻ trên, rất mong rằng quý khách hàng sẽ có được kinh nghiệm riêng cho mình trong việc kiểm tra trang thiết bị khi nhận căn hộ chung cư.